Notitie: Anders omgaan met grondexploitaties

grondexploitatie_kopdonderdag 15 januari 2009 16:16

Mede naar aanleiding van vragen van raadslid Jan Veenstra is de behandeling van het raadsvoorstel over verschillende grondexploitaties uitgesteld. Dinsdag 20 januari is er een informatiebijeenkomst over dit onderwerp. Ten behoeve van de discussie is bijgaande notitie opgesteld.

1. Nieuwe WRO

Sinds 1-7-2008 is de nieuwe wet op de ruimtelijke ordening van kracht. In de nieuwe wet zijn ook regels voor de grondexploitatie opgenomen. Voor onze discussie is vooral artikel 6.12 van belang. Daarin wordt vermeld dat:

  • Voor een bouwplan altijd een exploitatieplan opgesteld moet worden, tenzij de gemeenteraad besluit dat dit niet hoeft omdat het verhaal van kosten anderszins verzekerd is of er geen eisen behoeven te worden gesteld voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied.
  • Het exploitatieplan moet gelijktijdig worden opgesteld met het bestemmingsplan of het projectbesluit.
  • Op het exploitatieplan, het bestemmingsplan en het projectbesluit is art. 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Dit wordt bevestigd op de website van VROM waar als belangrijkste punt van wijziging t.o.v. de oude wet:wordt genoemd dat: “Gemeenten bij een aantal ruimtelijk besluiten de bouwmogelijkheden moet inventariseren en bij elk daarvan moet nagaan of kostenverhaal heeft plaatsgevonden en of er aanvullende locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën nodig zijn. Als dat het geval is moet de gemeente een exploitatieplan opstellen en dat tegelijk met het ruimtelijk besluit vaststellen. De ruimtelijk besluiten zijn de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, projectbesluit of beheersverordening.”

2. Voorliggende raadsvoorstellen

Het college geeft steeds aan dat de exploitatie moet worden vastgesteld ten behoeve van de accountantscontrole. Ook geeft het college aan dat het om een begroting gaat. Om dit te benadrukken heeft het college de besluittekst van de voorstellen aangepast door te spreken van een(tentatieve) exploitatie. Ook benadrukt het college dat de raad niet gebonden aan de kaders c.q. het plan maar daar nog bij de vaststelling van het bestemmingsplan van kan afwijken.

Naar de mening van de ChristenUnie fractie blijft ook met deze aanpassing de werkwijze onjuist. Ook de (tentatieve) exploitatie is gebaseerd op een plan. Daarom wordt gelijktijdig voorgesteld om de kaders c.q. het plan vast te stellen. Zonder kaders kun je geen exploitatie opstellen. Door de exploitatie vast te stellen bindt de raad zich aan de kaders.

Bij de discussie in de raad over Nijrees-Midden heeft de raad ervoor gekozen om de kaders voor kennisgeving aan te nemen en de exploitatie vast te stellen. Hiermee heeft de raad duidelijk aangegeven de kaders niet te willen vaststellen, voordat de reacties van de burgers op het ontwerpbestemmingsplan bekend zijn.

Naar de mening van de ChristenUnie fractie is dit een gekunstelde besluit, die vooral politiek is bepaald. Want deze benadering doet geen recht aan de intentie van de nieuwe WRO. Immers er is sprake van aanvullende eisen. Daarom is een exploitatieplan verplicht. En de nieuwe WRO stelt duidelijk dat de raad het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan moet vaststellen. Immers pas bij de vaststelling van het bestemmingsplan spreekt de raad zich definitief uit over de kaders c.q. het plan.

Wanneer de gemeenteraad nu de exploitatie met de onderliggende plannen/kaders zou vaststellen handelt kan zij in haar afwegingen niet de mening van belanghebbenden betrekken. Dat is in strijd met de intentie van de nieuwe wet om juist de positie van belanghebbenden te versterken.

De grondaankoop is een verantwoordelijkheid van het college. Het college maakt op basis van de geldende structuurvisies/plannen de keuze of en zo ja hoe er grond aangekocht moet worden. Via de Perspectiefnota grondbeleid legt ze daar in algemene zin verantwoording over af. Voor wat betreft concrete plannen vindt de verantwoording plaats via het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan.

Daarom pleit de ChristenUnie fractie ervoor om voorlopige of tentatieve exploitaties door het college te laten vaststellen en niet aan de raad aan te bieden. De raad kan dan besluiten op basis van het exploitatieplan, het bestemmingsplan/projectbesluit en de inspraakreacties.

3. Alternatieve werkwijze

De huidige werkwijze kan leiden tot hogere risico’s voor de gemeente en lange procedures. Ook kan de raad uiteindelijk na een lange ambtelijke voorbereiding tegen een voorstel stemmen. Dat vertraagt projecten, maar is ook jammer van alle inspanning.

Door het rijk is daarom een nieuwe werkwijze ontwikkeld, onder de titel “Inspraak nieuwe stijl”. In deze aanpak worden belanghebbenden in een heel vroeg stadium betrokken bij de planvorming. Wanneer dan blijkt dat er een groot draagvlak voor een plan is kan eerder over de kaders etc. een besluit worden genomen.

De ChristenUnie fractie stelt voor om in een informatiebijeenkomst de voor- en nadelen van deze werkwijze en de toepasbaarheid in Almelo te bespreken.

 

Bijlage bij voorstel omgaan met grondexploitaties

Belangrijkste artikelen uit nWRO

Bestemmingsplannen

Artikel 3.1

1. De gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied.

2. De bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, wordt binnen een periode van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw vastgesteld.

4. Indien niet voor het verstrijken van de periode van tien jaar, genoemd in het tweede of het derde lid, de raad onderscheidenlijk opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld dan wel een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan.

Artikel 3.2

Bij een bestemmingsplan kunnen voorlopige bestemmingen worden aangewezen en met het oog hierop voorlopige regels worden gegeven. Een voorlopige bestemming geldt voor een daarbij te stellen termijn van ten hoogste vijf jaar.

Artikel 3.7

1. De gemeenteraad kan verklaren dat een bestemmingsplan wordt voorbereid.

2. Bij het voorbereidingsbesluit wordt bepaald voor welk gebied het geldt en met ingang van welke dag het in werking treedt.

3. Om te voorkomen dat een bij het voorbereidingsbesluit aangewezen gebied minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van de daaraan bij het plan te geven bestemming, kan artikel 3.3 overeenkomstig worden toegepast.

4. Om te voorkomen dat een bij een voorbereidingsbesluit aangewezen gebied minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van een daaraan bij het plan te geven bestemming, kan bij het besluit tevens worden bepaald dat het verboden is het gebruik van daarbij aangewezen gronden of bouwwerken te wijzigen.

5. Een voorbereidingsbesluit vervalt, indien niet binnen een jaar na de datum van inwerkingtreding daarvan een ontwerp voor een bestemmingsplan ter inzage is gelegd. Een voorbereidingsbesluit vervalt tevens op het tijdstip waarop het bestemmingsplan ter voorbereiding waarvan het besluit is genomen, in werking treedt.

6. In afwijking van het vijfde lid, eerste volzin, vervalt een voorbereidingsbesluit voor zover het een gebied betreft dat is begrepen in een projectbesluit waarbij toepassing is gegeven aan artikel 3.13, tweede lid, indien niet binnen de bij dat projectbesluit genoemde termijn een ontwerp voor een bestemmingsplan waarbij dat projectbesluit is ingepast, ter inzage is gelegd.

7.Een voorbereidingsbesluit wordt bekendgemaakt door terinzagelegging van dit besluit. Artikel 3:42 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Van het voorbereidingsbesluit wordt tevens mededeling gedaan in de Staatscourant en voorts langs elektronische weg.

Artikel 3.8

1. Op de voorbereiding van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat:

a. de kennisgeving, bedoeld in artikel 3:12 van die wet, tevens in de Staatscourant wordt geplaatst en voorts langs elektronische weg wordt verzonden;

b. het ontwerp-bestemmingsplan gelijktijdig met de plaatsing, bedoeld onder a, wordt toegezonden aan die diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn, aan de betrokken waterschapsbesturen en aan de besturen van bij het plan een belang hebbende gemeenten;

c. indien in het ontwerp gronden zijn aangewezen waarvan de bestemming in de naaste toekomst voor verwezenlijking in aanmerking komt, kennisgeving tevens geschiedt aan diegenen die in de kadastrale registratie staan vermeld als eigenaar van die gronden of als beperkt gerechtigde op die gronden;

d. door een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp bij de gemeenteraad naar voren kunnen worden gebracht;

e. de gemeenteraad binnen twaalf weken na de termijn van terinzageligging beslist omtrent vaststelling van het bestemmingsplan.

2. Voor zover het ontwerp van een bestemmingsplan zijn grondslag vindt in een aanwijzing kunnen zienswijzen daarop geen betrekking hebben.

3. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan geschiedt binnen twee weken na de vaststelling. Burgemeester en wethouders plaatsen de kennisgeving van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan tevens in de Staatscourant en verzenden dit voorts langs elektronische weg. Gelijktijdig zenden zij afschrift van het besluit met de bijbehorende stukken aan de diensten en bestuursorganen bedoeld in het eerste lid, onder b.

4. In afwijking van het derde lid wordt het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zes weken na de vaststelling bekendgemaakt, indien door gedeputeerde staten of de inspecteur een zienswijze is ingediend en deze niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan daarin wijzigingen heeft aangebracht ten opzichte van het ontwerp, anders dan op grond van zienswijzen van gedeputeerde staten of de inspecteur. In zodanig geval zenden burgemeester en wethouders na de vaststelling onverwijld een afschrift van het raadsbesluit aan gedeputeerde staten onderscheidenlijk de inspecteur.

5. Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij het zesde lid van toepassing is.

 

Projectbesluit

Artikel 3.10

1. De gemeenteraad kan ten behoeve van de verwezenlijking van een project van gemeentelijk belang een projectbesluit nemen.

2. Het besluit bevat een goede ruimtelijke onderbouwing van het project.

3. Aan het besluit kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden, welke tevens kunnen strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het project, met dien verstande dat de voorschriften en beperkingen ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het projectgebied.

4. De gemeenteraad kan de bevoegdheid, bedoeld in het eerste lid, delegeren aan burgemeester en wethouders.

Artikel 3.11

1. Op de voorbereiding van een projectbesluit is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, …..

 

Grondexploitatie

Artikel 6.12

1. De gemeenteraad stelt een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.

2. In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, een projectbesluit of een besluit als bedoeld in artikel 3.40, eerste lid, besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is en het stellen van de in artikel 6.13, tweede lid, onder b en c, bedoelde eisen en regels niet noodzakelijk is.

3. De gemeenteraad kan de bevoegdheden, bedoeld in het eerste en tweede lid, bij een besluit als bedoeld in artikel 3.10, vierde lid, delegeren aan burgemeester en wethouders.

4. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan, de wijziging, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, het projectbesluit of het besluit, bedoeld in artikel 3.40, eerste lid, waarop het betrekking heeft.

Artikel 6.13

1. Een exploitatieplan bevat:

a. een kaart van het exploitatiegebied;

b. een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Bij gronden waarvoor een uit te werken bestemming is vastgesteld, kan worden volstaan met een globale omschrijving;

c. een exploitatieopzet, bestaande uit:

1°. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden;

2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;

3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1 tot 3 bedoelde ramingen;

4°. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;

5°. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;

6°. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

2. Een exploitatieplan kan bevatten:

a. een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven. Voor gronden waarvoor een uit te werken bestemming is vastgesteld, of waarvoor ingevolge de fasering geen bouwvergunning als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, kan worden verleend, kan worden volstaan met een programma op hoofdlijnen voor het grondgebruik;

b. eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;

c. regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden;

d. een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid, en 3.10, derde lid, bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid.

3. Voor de berekening van de kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht.

4. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

5. Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet.

6. Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de explotatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen.

7. Bij algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld over de exploitatieopzet en de daarin op te nemen opbrengsten, en de verhaalbare kostensoorten.

8. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gesteld over:

a. de kaarten, eisen en regels, bedoeld in het eerste en tweede lid;

b. de manier van opstellen en de berekeningsmethode van de exploitatieopzet, en

c. kosten, welke deel uitmaken van de exploitatieopzet.

9. De voordracht voor een krachtens het zevende lid vast te stellen algemene maatregel van bestuur wordt niet gedaan dan nadat het ontwerp is overgelegd aan beide kamers der Staten-Generaal, in de Staatscourant en langs elektronische weg is bekendgemaakt en aan een ieder de gelegenheid is geboden om binnen een bij die bekendmaking te stellen termijn van ten minste vier weken schriftelijk opmerkingen over het ontwerp ter kennis van Onze Minister te brengen.

Artikel 6.14

1. Op de voorbereiding van een exploitatieplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing,…….

Artikel 6.15

1. De gemeenteraad herziet telkens binnen een jaar na inwerkingtreding een exploitatieplan totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen een exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt de termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden.